會長文章

期待新一屆政府全面實施「香港安居工程」 加速解決「民眾住房難」問題

  6月19日,國務院任命香港特區第六屆政府主要官員,標誌著新一屆特區政府班子正式組成,期待新一屆政府把工作重心放在發展經濟、改善民生上,而首當其衝的就是加速解決香港「住房難」問題。為此,建議新一屆特區政府作出規劃,加速啟動全面實施「香港安居工程」,制定拓地建屋安居的具體目標和實施的政策措施,不僅讓香港民眾看到安居願景,而且總體統領建設發展,儘早儘快完成「香港安居工程」,從根本上解決香港「住房難」問題,實現民眾安居夢。

  香港深層次的矛盾之一是經濟民生,而「住房難」問題是香港民眾最為關心的頭等民生大事,也是習近平總書記和中央最為關心的大事。李克強總理、韓正副總理、全國政協副主席兼國務院港澳辦主任夏寶龍和香港中聯辦主任駱惠寧都十分關心香港的「住房難」問題。實施香港國安法和完善選舉制度,使香港實現了由亂轉治、由治及興的重大轉折,開啟良政善治的新局面,終於可以聚焦經濟民生,集中精力解決深層次矛盾特別是香港民眾「住房難」的問題。李家超高票當選並獲中央政府任命為香港特別行政區第六任行政長官乃眾望所歸,其政綱中提出「提速、提效、提量」解決「住房難」問題,深得民心。新一屆香港特區政府組成後應把工作重心放在發展經濟、改善民生上,而首當其衝的就是加速解決香港「住房難」問題。為此,建議新一屆特區政府極需不失時機作出規劃,加速啟動全面實施「香港安居工程」。實施「香港安居工程」要制定拓地建屋安居的具體目標和實施的政策措施,不僅讓香港民眾看到安居願景,而且總體統領建設發展,儘早儘快全面完成「香港安居工程」,從根本上解決香港「住房難」的問題,讓香港民眾實現安居夢。為此,特對全面實施「香港安居工程」提出三大目標建議和十二項措施的建議。

  一、香港安居工程三大目標的建議  

1、關於在58年之內,將人均居住面積由161平方英呎增加至200平方英呎的建議。

  據特區政府統計處的數字,香港人均居住面積只有161平方英呎,僅比私家車標準泊車位的135平方英呎稍大;約有20.4萬家庭住戶(8%)居住面積少於215平方英呎,香港家庭住戶面積的中位數約430平方英呎。作為亞洲國際大都會的香港,市民居住空間被亞洲多個主要城市大幅度比下去,其中東京人均居住面積有210平方英呎,上海有260平方英呎,新加坡有270平方英呎,與香港一河之隔的深圳更有300平方英呎。

  本屆特區政府在《香港2030+》最終報告中估算,香港2019年至2048年土地需求約5,800至6,200公頃,土地短缺達3,000公頃,較2016年估算的1,200公頃增加1.5倍,原因之一是改善居住空間,將新增單位平均面積增加10%至20%,提出將人均居住面積由161平方英呎增加至215至237平方英呎。特區政府亦在2021/2022年度第四季度賣地計劃引入最低單位面積,其中屯門一幅可建逾2,000個單位的住宅地皮,賣地章程列明單位實用面積不得小於280平方英呎。

  本屆特區政府以實際行動回應市民「住大啲」的安居訴求,方向正確。但同時,《香港2030+》主要聚焦闡述香港2030年以後空間發展策略,只是一個規劃框架,未有提出短中期的建屋方案和目標。此外,在土地供應沒有顯著增加、地積比亦未有放寬的情況下,單靠推出「限呎盤」去改善市民居住空間,只會使發展商可建單位數目減少,亦由於單位面積比以前大,意味置業門檻將會提高,若樓價平穩向上,香港市民住房「上車」更難。

  針對香港「住房難」的現狀,建議新一屆特區政府必須全面實施「香港安居工程」,而「香港安居工程」首先需要確立一個安居的願景指標:在5至8年之內,將香港人均居住面積由161平方英呎增加至200平方英呎,先讓香港市民看到「住大啲」的曙光,再循序漸進增加至《香港2030+》提出的215至237平方英呎。這既讓香港市民居住環境有實質性改善,又具有現實可行性,是一個必要而務實的指標。

2、關於開發2,400公頃土地,增加65萬個公私營房屋單位的建議。

  綜合資料顯示,香港2020年底人口約747萬,公私營永久性房屋單位共約287萬個,佔用香港7,800公頃土地。統計處資料顯示,至2030年,香港人口將增至792萬,比2020年增加45萬人。如果將未來10年新增人口及人均居住面積200平方英呎計算在內,總體房屋單位便需佔用約10,230公頃土地,與現時相比需增加土地約2,400公頃。

  從香港已有的土地資源及使用情況來看,香港完全有條件提供逾2,400公頃土地。規劃署《香港土地用途2019》顯示,香港土地面積達1,111平方公里(111,100公頃),市區或已建設土地面積只佔24.9%,即約276.6平方公里(27,600公頃),其中住宅用地更只佔全港土地面積的7%。換句話說,香港有75.1%土地尚未開發。只要開發其中的三十四分之一,就可以提供約2,400公頃的建屋土地。

  按照香港人均居住面積200平方英呎、現有平均住戶人數2.8人推算,在這新增的約2,400公頃土地上,可興建約65萬個公私營房屋單位。

  第一任行政長官董建華於1997年根據當時的情況,提出每年興建8.5萬個住宅單位的「八萬五」房屋政策。現在的《長遠房屋策略》推算未來10年總房屋供應目標為43萬個,即平均每年4.3萬個。「香港安居工程」提出未來10年增建65萬個單位,即平均每年6.5萬個,與1997年的「八萬五」和現有《長策》「四萬三」相比,屬於中間落墨,是有些進取但務實可行的數字指標。新一屆特區政府應著力加速予以落實「香港安居工程」,以解決香港「住房難」這一深層次矛盾。

3、關於貢獻建造業增加值3,766億港元,GDP年均佔比1.38%,增加59萬個就業職位的建議。

  「香港安居工程」涉及大量開發和建築成本投入,建造大量房屋和各種新發展區設施,推動香港經濟良性向前發展。

  古洞北、粉嶺北新發展區範圍覆蓋612公頃,按2012年造價計的總發展成本為1,200億港元,涵蓋基建設施、公共設施和收地費用。「香港安居工程」需要開發2,400公頃土地,以古洞北、粉嶺北新發展區的基本發展成本推算,在未計算通漲因素下,開發費用保守估計至少達4,800億港元。

  2017年未受疫情和社會動蕩因素影響的一般建築成本,公營房屋建築成本為每平方英呎1,893港元,普通私樓則約3,000港元(不包括地價)。按此推算,根據公私營房屋「七三比」,「香港安居工程」興建65萬個公私營房屋單位,建築成本高達8,100億港元。

  「香港安居工程」的基本發展成本和建屋成本,初步估算總值合共12,900億港元,以10年計平均每年1,290億港元。參考2020年的建造業工程總值和增加值的比例推算,「香港安居工程」的工程總值可帶來的增加值達3,766億港元,以10年計平均每年約376.6億港元,約佔2020年香港本地生產總值的1.38%。

  賣地收益方面,以2,400公頃土地為基數,以每平方英呎4,000港元和地積比率為6倍計算,將30%私樓土地賣地收入扣除總體土地開發成本,特區政府財政庫房在10年內將有13,800億港元淨賣地收入。

  此外,「香港安居工程」作為一項大型發展計劃,亦可創造大量就業機會。2020年,從事建造業的機構單位直接聘用的就業人數為170,799人,建造工程總值為3,720億港元。根據以上數據推算,建造業平均每投入1,000億港元,就業人數約為45,900人。「香港安居工程」10年初步估算工程總值合共12,900億港元,10年可為建造業創造約59萬個就業職位,平均每年新增約5.9萬個就業職位。這不僅解決了香港「住房難」的頭等民生大事,而且拉動了GDP和就業,可謂一舉多得,值得新一屆特區政府高度重視和加速實施。

  二、香港安居工程十二項措施的建議   

1、建議新一屆特區政府提出明確的工作要求和指標,通過從上而下的剛性要求,加快解決住房難的問題。

  香港回歸25年來在房屋問題上缺乏突破,主因之一是特區政府一直沒能就市民安居設定長遠的目標和指標,特區政府部門每年在開發土地、興建房屋上只是流水賬,並沒有配合房屋指標而作出政策上的配合。

  建議新一屆特區政府明確提出工作要求和目標,制定並全面實施「香港安居工程」,提出拓地建屋的具體目標和政策措施,並就香港人均居住面積設立指標。

  香港「草根」階層許多民眾和青年「住房難」問題,由來已久,歷史欠賬多,積重難返。故建議新一屆特區政府下達工作要求和指標,並以此作為衡量特區政府有關部門工作成效的依據,推動新一屆特區政府有作為、能作為,會做事、做成事,在依法前提下,打破港英時期留下的一些「陳規舊律」束縛,勇於創新,提質增效,全力以赴在5年內有效解決「草根」階層民眾和青年「住房難」這一頭等民生難題。

2、建議新一屆特區政府應樹立安居優先概念,將落實安居目標與長達20年的北部都會區建設分開規劃實施,防止香港安居目標因與北部都會區建設捆綁而拖慢落實。

  本屆特區政府在施政報告中提出建設北部都會區,在新界北部開拓更多可供居住和產業發展的土地,面積達300多平方公里,預計額外提供多達18.6萬個住宅單位,並將北部都會區作為未來房屋供應的一個主要來源。特區政府開發新界值得肯定,可使大批「無殼蝸牛」看到安居樂業的希望。然而,特區政府預計整個北部都會區建設發展需時長達20年,若要等到整個計劃完成後才能提供房屋單位,恐怕是遠水難救近火。

  必須看到的是,本屆特區政府並沒有在短期內增加房屋供應的計劃,未來房屋供應最快亦要在10年後才有較顯著增幅。住宅供應長期短缺,香港市民住房「上車」更見困難。由2020年起,差餉物業估價署的私人住宅售價指數反復向上,由2020年1月的379.7,上升至2021年9月的歷史新高398.2,到11月雖然回落至391.5,但2021年首11個月樓價仍累計上升了3.05%。

  新一屆特區政府應樹立「安居優先」概念,不應將興建房屋捆綁在北部都會區的建設發展上,如將港人的安居希望全部託付於20年後落成的北部都會區會使香港市民住房難上加難。解決「住房難」問題已經不能再拖,除了建設發展北部都會區,新一屆特區政府應盡用所有加快建房的辦法,包括開發新界現存大量具備成熟發展條件的農地、棕地等,以儘快讓香港市民安居成為最優先的工作。

3、建議新一屆特區政府應在北部都會區及新界開發實行兩條腿走路策略,規劃、修例與收地建房並行。

  在建設發展北部都會區以至新界開發上,新一屆特區政府應該實行「兩條腿走路」的策略:一方面,進行全面的研究和規劃,並透過修訂現行法例為發展掃除障礙;另一方面,不能等到所有規劃及修例完成之後再進行收地建房工作,規劃、修例與收地建屋應同步進行。例如,北部都會區的一些地區已經規劃為住宅區,新一屆特區政府應隨即展開收地工作,而不是等到整體規劃完成後才進行。新一屆特區政府應爭分奪秒覓地建房,紓緩目前迫在眉睫的「住房難」問題。

4、建議新一屆特區政府應設立高層級北部都會區發展專責機構,負責統籌主導及高效執行,大力推進建設發展工作,大幅提高效率和減省各部門重複工作的時間。

  近20年來,香港土地供應遠遠滯後安居和發展所需,主因之一是土地發展程式冗長。2000年後的新發展區計劃需時大幅延長,古洞北/粉嶺北新發展區由建議開發到落實就用了16年;洪水橋/廈村新發展區更用了17年,整個發展區最快要到2037年才完工。北部都會區規模更大,更涉及開發不同類型土地、發展產業、建設跨境鐵路等複雜問題,為免曠日持久,錯失難得的發展機遇,同時拖延解決土地房屋供應不足的迫切問題,新一屆特區政府應想方設法簡化發展程式,提高效率,盡最大努力減省開發時間。

  北部都會區規劃龐大,涉及制定規劃、拓展土地等跨政策局跨部門協作。為此,建議新一屆特區政府設立一個高層級的北部都會區專責機構,由未來的副司長領導,負責領導包括北部都會區、「明日大嶼」等大型區域發展,成員包括負責土地房屋、運輸、創新及科技、商務及經濟發展、內地事務等範疇的政策局官員,專責機構負責統籌主導及高效執行,大力推進規劃、決策、執行、與深圳市政府交流聯繫等各項建設發展工作,大幅提高效率和減省各部門重複工作的時間。

  同時,建議新一屆特區政府就北部都會區發展制訂成效指標,包括訂立分階段的時間表,要求各政策局和部門嚴格遵循,以全力支持北部都會區建設發展,確保如期落成。

5、建議新一屆特區政府應將相關部門及公營機構遷往北部都會區,身先士卒帶動發展。

  本屆行政長官表示,特區政府會帶頭將沒有地域規限的部門辦公室遷至北部都會區。特區政府部門進駐新發展區帶動發展已有先例。特區政府在2011年提出「起動九龍東」計劃,以啟德發展區帶動觀塘和九龍灣工業區,將九龍東轉型為香港第二個核心商業區。多個政府部門先後搬到該處,其中位於啟德發展區的工業貿易大樓已落成啟用,而稅務大樓亦正在建設,效果良好。

  為顯示新一屆特區政府對發展北部都會區的決心和重視,建議新一屆特區政府認真考慮將較高層級的政府部門、公營機構甚至是政策局辦公室搬到該處,例如將創新及科技局的局長辦公室留在特區政府總部,其餘都遷往北部都會區,身先士卒帶動該區的創科發展。

6、建議新一屆特區政府應修訂《城市規劃條例》、《收回土地條例》及《新界條例》等,加快土地發展流程,並調高賠償金額,為開發祖堂地拆牆松綁。

  本屆特區政府計劃向新一屆立法會提交40項立法建議,包括修訂《城市規劃條例》及其他關於土地開發的法例,以簡化和加快改劃土地用途、規劃及其他主要發展相關的審批程式。

  現時申請改劃土地,需經過城規會的多重諮詢程式,這些程式雖然可以增強持份者參與,但實際上不少諮詢都流於重複,導致整個規劃進程被嚴重拖慢。 新一屆特區政府應修訂《城市規劃條例》,精簡諮詢,在保留必要的公眾參與元素的同時,減省通過城規程式的時間,以加快發展步伐。

  現行《城市規劃條例》亦被指對特區政府過份制約,導致針對大型基建項目的司法覆核案件不時出現,造成項目延誤及開支上升。雖然條例已賦予行政長官會同行政會議擁有對城市規劃的修改權,但條文複雜,建議修訂有關條文,清晰說明任何涉及新圖則或經修訂的圖則的疑問,行政長官會同行政會議可作最終指示和決定,鞏固行政長官的最終決定權。

  此外,現行《收回土地條例》說明,行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作「公共用途」時,行政長官可根據條例命令收回土地。建議修訂有關條文,倘新一屆特區政府與土地業權人達成任何住宅發展計劃,不論是公營、私營抑或作混合式發展,都可收回土地,以加強條例的靈活性。

  本屆特區政府在施政報告中提出釋放祖堂地,考慮修訂《新界條例》放寬出售祖堂地限制,民政事務局局長將與新界鄉議局成立工作小組,聯同發展局和其他部門,在1年內完成檢討並制訂具體修訂建議。然而,收地工作卻不能等候1年完成檢討後再進行,建議新一屆特區政府在檢討有關法例及機制的同時,先行調高賠償金額,儘快收地建屋。

  歷屆特區政府每年都會設定收地賠償率,再按照農地位置劃分甲、乙、丙、丁4 級,目前甲級賠償最高為每平方英呎1,332港元,最低的丁級只有每平方英呎333港元。然而,賠償金額本身就太低,未有因應近年樓價地價急升而調整,而目前政府收地一般亦僅以乙級或丙級標準、即每平方英呎約500至800多港元收地。建議新一屆特區政府以現時甲級賠償金額為起點,所有收地以不低於甲級標準作賠償,並按地價走勢等因素適時調整賠償金額。

  鄉議局曾表示,全港7,300個祖堂共持有逾2,400公頃祖堂地。據估計,若新一屆特區政府以甲級農地標準作賠償,能吸引近半祖堂地持份者賣地。只要新一屆特區政府的賠償提高至甲級標準以上,有助取得大量土地興建房屋,有效解決「住房難」問題。

7、建議新一屆特區政府應參考新加坡經驗,在房屋政策上適度向青年傾斜,助青年早日實現安居夢。

  香港青年的「住房難」問題最為突出。在公屋輪候冊上,30歲以下的配額及計分制申請者數目,由2011年的29,100人上升至2018年的58,100人,升幅近2倍。此外,在30歲以下的配額及計分制申請者當中,2018年就有多達47%的人具備高等教育或以上學歷,較2012年的27%大幅增加,反映越來越多高學歷、且可以預期收入相對穩定的青年輪候公屋,但按現時的公屋編配進度,加上青年在輪候冊上排於較後次序,他們在可見的將來都難以上樓。

  雖然特區政府早於2011年提出青年宿舍計劃,由非政府機構以自負盈虧的形式營運青年宿舍,並出租予18至30歲合資格青年,租期最長5年,但計劃提出10年多以來,目前只有香港青年協會位於大埔的項目入夥,僅提供80個宿位,僅佔計劃擬提供3,428個宿位的2%。

  公屋排不上,青年宿舍建設進度緩慢,加上香港居高不下的樓價更非剛出來社會工作的青年可以負擔,導致他們要不就負擔沉重的私樓租金,要不就居於劏房籠屋,使青年承受巨大生活壓力,亦不利於他們向上流動,更引伸至他們對社會滋生不滿。

  新一屆特區政府必須著力解決青年的「住房難」問題,例如可參考新加坡等外國經驗,在房屋政策上對青年作出傾斜。新加坡公民準備結婚時,即可向政府登記購買「組屋」,為了兼顧單身人士的住房需求,新加坡政府也允許年滿35歲以上的單身人士購買「組屋」,使青年可以儘早實現安居夢。

  新加坡政府為了支援青年置業,對於收入越低的國民,提供的資助則越高,準置業人士最高可獲建屋發展局及公積金8萬坡元(約46.2萬港元)資助。此外,建屋發展局亦為青年提供各種津貼,例如為準結婚或已婚人士提供最高2.5萬坡元(約14.4萬港元)津貼、子女住近父母也可獲得資助,在各種資助下,再加上「組屋」價格偏低,最便宜的房屋低至10萬坡元(約57.8萬港元)已可購入,使到安居對新加坡青年來說不再是一個遙不可及的夢,只要肯努力就基本可以達到。

  新加坡的經驗未必能夠在香港完全複製,但新一屆特區政府可以汲取經驗,在房屋政策上適當向青年傾斜。例如,可以善用香港大量廢置校舍,由政府或私人發展商興建成青年宿舍或居所,供青年租住或購買;在資助房屋上,也可考慮在設立更嚴格的轉售限制下,將部份單位以更低廉的價格專供青年購買,讓青年可以早日實現安居夢。

8、建議新一屆特區政府應引入大型央企全面參與公屋建設,大幅增加公屋供應,包括購入農地新建公屋、公屋重建,在空置校舍等政府、機構或社區(GIC)用地上興建公屋。

  根據劏房租務管制研究工作小組報告,香港在2020年共有110,008個劏房、板間房等不適切居所單位。其中,100,943個為劏房單位。由2013年至2020年,劏房單位數目持續增加,7年內增加了3.4萬個,增幅高達五成。居民人數亦由2013年的17.1萬人增加至2020年的22.6萬人,增幅超過30%。

  更嚴重的是,劏房住戶收入被租金蠶蝕的情況越見突出。由2014年至2020年,劏房年年加租,月租中位數由3,800港元上升至4,800港元,升幅達26%,而同期的整體私人住宅租金指數升幅僅為13%。劏房住戶的月租與月入比例,由2014年的29.2%上升至2020年的35%。劏房住戶收入被租金蠶蝕,香港市民生計越來越困難。

  此外,香港房屋委員會數字顯示,2021年9月底,約有153,700宗一般公屋申請(即家庭和長者一人申請),以及約100,800宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間為5.9年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為3.8年。

  自2015年起,香港公屋的一般申請者平均輪候時間就一直遠高於房委會的「3年目標」,更呈現不斷上升趨勢,現在的輪候時間更是自2000年以來的新高。公屋輪候冊大排長龍,導致劏房問題不斷惡化,香港基層市民安居更加遙遙無期。

  為了加快公屋建設,建議新一屆特區政府引入諸如中國中冶集團、中國建築集團等大型央企全面參與「香港安居工程」尤其是香港公屋的建設。這完全符合中央的大政方針,也十分契合新一屆特區政府積極發展經濟改善民生的總體策略,亦開啟了大型央企參與建設香港公營房屋的歷史先河。這些大型央企均為世界500強企業,作為中國乃至全球基礎建設的主力軍,具備雄厚的資金實力、成熟的建設能力、豐富的管理經驗,完全有實力、有速度、有質量加快香港公營房屋的建設。比如中國中冶集團願在新一屆特區政府統一佈局、統一規劃、加速發展的前提下,由新一屆特區政府「特事特辦」,以「交鑰匙工程」模式專門交由中國中冶集團以創新方式「墊資」承擔起特區政府公屋的總承包開發建設,把本屆特區政府計劃10年建成的公屋提前到5年就保質保量建好交付給新一屆特區政府使用。這即可提高建設速度,加速公屋建設發展,有效解決民眾「住房難」問題,又可節省特區政府資源和資金,可謂一舉多得。中央亦會大力支持這些大型央企積極參與香港的經濟民生建設,尤其是投入民生的重中之重「香港公營房屋」的建設發展,為新一屆特區政府加速解決「住房難」這一頭等民生難題,以盡央企的社會責任,為香港特區的經濟民生發展和「一國兩制」行穩致遠,促進香港長期繁榮穩定做出貢獻。

  要使香港基層市民實現安居夢,關鍵是大幅增加公屋供應,其中一個方向是大力推動舊式公屋重建。重建老舊屋邨不但使單位數量有可觀增長,有效縮短公屋申請者輪候時間,紓緩劏房問題,亦可改善老舊屋邨居民的居住環境。

  香港房委會已檢視有重建潛力、但未有重建計劃的17條屋邨,有7條位於新界,加上另外3條新界屋邨,重建潛力同樣十分巨大。以目前綜合發展區最高住用地積比率6.5倍,及最熱門的公屋單位面積的中位數35平方米(約377平方英呎)計算,這10條新界屋邨重建後,將可提供多達約18.3萬個單位,比原本約4.4萬個單位多出約13.8萬個,增幅達312%。

  過往由於交通、工作、親友聯繫等原因,不少受重建影響的公屋居民對於遷到新界新屋邨較為抗拒。現在,新一屆特區政府大力發展北部都會區,新界北部將成為香港未來發展的一個中心,為公屋居民遷入提供誘因。新一屆特區政府應善用發展北部都會區的契機,啟動較大規模的公屋重建計劃,在北部都會區興建接收屋邨,容納新界老舊屋邨居民,從而加快重建工作。

  此外,在空置校舍等政府、機構或社區(GIC)用地上興建公屋,亦可在短中期內增加公屋供應。過往特區政府一向有將空置校舍用地作為發展公營房屋用途,在現時192幅空置校舍用地當中,有9幅已計劃作公營房屋發展,甚至已完成發展。建議新一屆特區政府將更多空置校舍等GIC用地用作興建出租公屋,協助消化公屋輪候冊上的申請。

9、建議新一屆特區政府應鼓勵工廠大廈改建成過渡性房屋,適當補助工廠業主。

  將相當數量的工廠大廈改建為住宅、特別是過渡性房屋,是短期內紓緩劏房問題的其中一個可行方法。新一屆特區政府應重新推出活化工廈政策,容許工廈全幢改裝為過渡性房屋。

  將工廈改建成過渡性房屋,能夠在短時間內提供大量單位,然而現時工廈改建卻存在各種限制和掣肘,使不少工廈業主望而卻步。由於住宅樓宇的消防等安全規格比工廈要高,而工廈的設計原則與住宅規格存在一定距離,要改變用途就要大幅度改建以符合法例,既費時失事,又使成本大幅增加。同時,工廈業主普遍認為,將工廈改建為過渡性房屋需要投入大量的時間和成本,很難向過渡性房屋的住戶收取商業上合理的回報,使業主對改建工廈為過渡性房屋缺乏興趣。

  為增加工廈業主將工廈改建為過渡性房屋的意欲,建議新一屆特區政府提供技術支援,協助業主進行改建,讓業主以更靈活及有經濟效益的方式改建工廈,以符合消防等安全規定。而針對業主未必能夠收取合理回報,建議新一屆特區政府適當補助工廠業主,例如,補貼部份租金,或日後容許業主將物業公開拆售,以吸引更多業主願意主動改建工廈為過渡性房屋。

10、建議新一屆特區政府應簡化審批程式,採用官助民辦模式,激勵農地持有者主動建設全保障性公屋。

  本屆特區政府現行的「土地共用先導計劃」申請審批流程,先由土地共用辦事處進行審核,再由諮詢顧問小組予以審核,再交行政長官會同行政會議進行審核並批出原則性支持,然後再由香港特區政府相關部門同步啟動所需的法定程式(如城市規劃、道路/基建工程土地收回等工作),再由地政總署批准,簽訂新的土地契約。單單完成行政審批手續,時間就長達36至48個月。再加上地盤平整、基建工程、建造工程等施工期耗時一般約為12個月至30個月,估計需要4年至6年半才能提供房屋供應,根本無法滿足香港現時公屋的短缺需求。為了加快安居工程進度,特別是公屋建設,建議新一屆特區政府激勵私人農地建設全保障性公屋,由私人提供土地和完成開發建設、政府以較合理低價全部回購。這在香港尚屬首創的全新模式。本屆《行政長官2021年施政報告》中亦要求在土地供應和房屋發展方面「嚴謹審視城市規劃、環境影響評估及其他法定要求,以進一步精簡發展流程」。所以,建議新一屆特區政府應對私人農地建設全保障性公屋計劃採取「官助民辦」的方式,按照「特事特辦」的原則,合法合規合理地精簡審批流程,儘量縮短行政審批時間控制在12個月內,最好控制在9個月內,以使項目工程儘快開工建設,儘早提供公屋供應,有效緩解香港改善民生中最急迫的「住房難」現狀。

  由於私人農地興建的為全保障性公屋,全部土地均用以興建公營房屋或資助出售房屋,故建議新一屆特區政府相關部門在修訂土地契約,變更土地用途、調整總樓面面積、補地價時,考慮全公屋的因素,對於私人農地建設公屋實行特殊優惠政策予以適當的激勵。

11、建議新一屆特區政府應在加快建設公屋的同時,亦要避免過度衝擊商業樓市,以免損害有物業市民的利益,影響特區政府財政收入。

  新一屆特區政府在加快建設公屋的同時,也要作出綜合平衡,避免過度衝擊商業樓市,這也是「香港安居工程」的其中一個要義。香港有160多萬市民擁有物業,不少人的主要資產更是其自住物業,如果將其家庭成員計算在內,樓市關係數百萬人的身家財產。任何過度衝擊樓市的政策,都會直接損害這些市民的利益,使他們難言安居。

  另一方面,賣地等土地房屋相關收入是特區政府的主要收入來源,也是香港發展經濟、改善民生所需的龐大資源。樓市遭到衝擊,不但影響香港金融經濟穩定,更會嚴重影響特區政府的財政來源,使特區政府缺乏足夠資源聚焦發展經濟、改善民生問題。

  新一屆特區政府急民所急,加快建屋毋庸置疑,但為免過度衝擊樓市,建議新一屆特區政府未來建屋的方向應以資助房屋為主,例如可參考新加坡經驗,將樓市分為兩個市場:一個是私人市場,政府儘量避免干預,讓市場自行調節;另一個是資助房屋市場,包括公屋及出售的資助房屋。建議新一屆特區政府未來新增的土地絕大多數應用作資助房屋市場,大量興建公屋及可出售的資助房屋,集中滿足香港市民的安居需要。

12、建議新一屆特區政府應懇請中央協調廣東省在大灣區建立香港長者生活城,既助香港長者安老,又帶動大灣區銀髮產業發展。

  香港人口老齡化的情況日趨嚴重,據香港扶貧委員會公佈的數字顯示,2017年長者貧窮率為44.4%,計算社保的效果後,仍有30.5%的長者生活在貧窮線以下,新一屆特區政府要做到老有所養,必須首先解決長者居住問題。但由於香港土地供應不足,難以興建大量安老、養老院舍,長者往往要輪候多年才能夠入住。廣東省不僅鄰近香港,兩地文化和生活習慣相近相通,而且擁有大量土地,生活費用相對較低,有條件發展「香港長者生活城」。建議新一屆特區政府應懇請中央協調廣東省在鄰近香港的大灣區城市如有高鐵站、高速公路、水路的素有廣州、深圳、香港後花園美稱的惠州市羅浮山地區或惠州市惠東縣稔平半島等地選址建立「香港長者生活城」,大幅興建長者生活宿舍,長期規劃居住50萬人,中期規劃居住30萬人,近期規劃居住10萬人。

  惠州市羅浮山與香港直線距離120公里,是中國十大道教名山之一,風光秀麗,四季氣候宜人,是中國國家重點風景名勝區和避暑勝地,被譽為「嶺南第一山」; 惠州市稔平半島地處珠三角地區東南部,與香港直線距離80公里,是粵港澳大灣區之角,瀕臨大亞灣和紅海灣,有著中國最美麗的海岸線和港口以及海龜國家級自然保護區,自然景觀非常優美,區位優勢明顯。除香港高鐵可直通羅浮山和稔平半島外,香港可把新界的輕鐵修建直通羅浮山或稔平半島,亦可開通噴射船直達稔平半島,實行「一地兩檢」,便捷香港長者和親屬等往來兩地,並推動香港的醫院、社福機構以及相關業態進駐該地區,區內配套附設商場、街市、圖書館、醫院、公園、娛樂、餐飲及公共泳池等設施,為長者提供生活所需,既讓香港長者在更好的生活環境下安享晚年,又可減輕香港的住房壓力。同時,香港特別行政區與廣東省也可以把握這股「銀髮潮」的商機,強力發展大灣區的養老和養生產業。

惠州市羅浮山、稔平半島位置圖

  此外,新一屆特區政府還應高度重視「香港人死無葬身之地」的問題。目前,香港墓地、骨灰龕早已飽和,買一墓地和骨灰位要排二、三年亦難求到,港人死後無葬身之地已成大難題。建議新一屆特區政府在惠州市解決「香港長者生活城」的同時,亦可在該市發展「善終」產業,為有需求的港人提供逝者葬身安息之地。